W dniu 2 sierpnia 2011 r. Prezydent podpisał ustawę nowelizującą program preferencyjnych kredytów mieszkaniowych "Rodzina na swoim". Nowe zasady znacznie ograniczają dostęp do ww. kredytów, a sam program będzie stopniowo wygaszany.
Nowelizacja ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (dalej: Ustawa) przewiduje wprowadzenie zasadniczych zmian dotyczących realizacji programu preferencyjnych kredytów mieszkaniowych „Rodzina na swoim”, który od początku swojego funkcjonowania (październik 2006 r.) zyskał szeroką popularność. Nowe zasady obejmą osoby, które złożą wniosek o przyznanie preferencyjnego kredytu po dniu wejścia Ustawy w życie (14 dni od ogłoszenia).
Mniejsza pula mieszkań z dopłatą
Jedną z głównych zmian w programie “Rodzina na swoim” jest zmniejszenie współczynnika kształtującego poziom limitu cenowo-kosztowego kwalifikującego nieruchomość do objęcia finansowym wsparciem z poziomu 1,4 na:
Nowe ograniczenia wiekowe
Inną ważną zmianą programu „Rodzina na swoim” jest także ustalenie maksymalnego wieku docelowego kredytobiorcy na poziomie 35 lat (liczone na moment składania wniosku). Powyższe ograniczenie ma dotyczyć małżonków i singli, ale nie obejmie już osób samotnie wychowujących dzieci.
Zgodnie z uzasadnieniem projekt nowelizacji, wprowadzenie kryterium wiekowego ma za zadanie ukierunkować oddziaływanie programu na tę grupę gospodarstw domowych, którą z racji wieku cechuje najwyższa zdolność tworzenia przyrostu naturalnego. Wskazały na to również wyniki analizy dotyczącej liczby urodzeń, zgodnie z którymi najwyższą liczbę urodzeń na 1.000 kobiet obserwuje się w grupie kobiet do 34 roku życia.
Dotychczasowa struktura beneficjentów programu pokazuje, że limit wiekowy w praktyce ograniczy dostęp do programu dla znacznej części osób. Jak dotąd bowiem, co czwarty beneficjent programu „Rodzina na swoim” miał więcej niż 35 lat w momencie składania wniosku.
Nowe wymogi i obostrzenia
Poprzez zmianę definicji kredytu referencyjnego, wymienionej w art. 2 pkt 3 Ustawy, dodano nowy wymóg w zakresie przyznawania dopłat. Zgodnie z nowym brzmieniem tego przepisu kredyt, do oprocentowania którego stosowane są dopłaty, będzie mógł być udzielony tylko na: “zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych docelowego kredytobiorcy”, tj. beneficjenta dopłat.
Dodano również dwie nowe okoliczności, których zaistnienie będzie powodowało obligatoryjne zaprzestanie stosowania dopłat. Taka sytuacja będzie miała miejsce nie tylko w przypadku postawienia wierzytelności wynikającej z umowy kredytu preferencyjnego w stan natychmiastowej wymagalności - co miało miejsce dotychczas - ale również w sytuacji:
W przypadku zaistnienia powyższych okoliczności, docelowy kredytobiorca będzie musiał o nich pisemnie powiadomić upoważniony bank w terminie 14 dni od ich zaistnienia (por. art. 9 ust. 3a Ustawy). W przeciwnym wypadku, bank wypowie umowę kredytu preferencyjnego, a wynikającą z tej umowy wierzytelność postawi w stan natychmiastowej wymagalności (por. art. 9 ust. 3b Ustawy).
Wnioski tylko do końca 2012
Opisane na początku obniżenie współczynnika kształtującego poziom limitu cenowo-kosztowego kwalifikującego nieruchomość do objęcia finansowym wsparciem stanowi element działań zmierzających do stopniowego wyhamowania programu i wygaszania akcji kredytowej, na co wyraźnie wskazuje nowy art. 12a dodany do Ustawy. Zgodnie z powołanym przepisem:
Powyższa norma określa maksymalny okres przyjmowania wniosków o kredyty preferencyjne. Nowelizacja przewiduje zatem zakończenie okresu przyjmowania wniosków o kredyt preferencyjny w ramach programu „Rodzina na swoim” z końcem 2012 r.
W uzasadnieniu projektu Ustawy wskazano dwie przyczyny za wyborem powyższej daty zakończenia programu „Rodzina na swoim”:
Należy przy tym dodać, iż zgodnie z art. 5 Ustawy nowelizującej, Rada Ministrów zobowiązała się przedłożyć Sejmowi i Senatowi do dnia 31 marca 2013 r. zamierzenia w sprawie wprowadzenia po dniu 31 grudnia 2013 r. nowych systemów wspierania rodzin w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Nowelizacja ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (dalej: Ustawa) przewiduje wprowadzenie zasadniczych zmian dotyczących realizacji programu preferencyjnych kredytów mieszkaniowych „Rodzina na swoim”, który od początku swojego funkcjonowania (październik 2006 r.) zyskał szeroką popularność. Nowe zasady obejmą osoby, które złożą wniosek o przyznanie preferencyjnego kredytu po dniu wejścia Ustawy w życie (14 dni od ogłoszenia).
Mniejsza pula mieszkań z dopłatą
Jedną z głównych zmian w programie “Rodzina na swoim” jest zmniejszenie współczynnika kształtującego poziom limitu cenowo-kosztowego kwalifikującego nieruchomość do objęcia finansowym wsparciem z poziomu 1,4 na:
- 1,0 – dla domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych z rynku pierwotnego (art. 2 pkt 7 lit. a) Ustawy),
- 0,8 – dla domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych z rynku wtórnego (art. 2 pkt 7 lit. b) Ustawy).
Jak donosi Gazeta Podatnika: “Pracodawcy zwracają uwagę, że współczynnik cenowy dla rynku pierwotnego był już przez 2 pierwsze lata działania programu ustalony na poziomie 1,0 i Rodzina na swoim w praktyce nie spełniała zamierzonych wcześniej celów. Według Pracodawców RP, obniżenie współczynnika cenowego do 0,8 dla rynku wtórnego jest objawem albo hipokryzji albo ignorancji koalicji rządowej. Organizacja zaznacza, że na rynku wtórnym nie wystawia się faktur, a cena rzeczywista może być inna od tej zapisanej w umowie.”
Można się spodziewać, że znowelizowana ustawa ograniczy dostęp do kredytów w atrakcyjnych lokalizacjach. Jednocześnie, może także wpływać na stronę podażową rynku nieruchomości wymuszając obniżkę cen oferowanych lokali. Warto przy tym zauważyć, iż w toku prac legislacyjnych upadł pomysł wykluczenia możliwości finansowania kredytem preferencyjnym transakcji zawieranych na wtórnym rynku nieruchomości. Pierwotny projekt bowiem zakładał przyznanie dopłat na zakup przez "pierwszego użytkownika" będącego w budowie lub nowo wybudowanego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym. Takiego ograniczenia nie ma jednak w podpisanej przez Prezydenta ustawie.
Nowi beneficjenci, czyli single na swoim
Zakres podmiotowy docelowego kredytobiorcy w ramach programu „Rodzina na swoim” został poszerzony. Dotychczas osobami uprawnionymi do dopłat były małżeństwa i osoby samotnie wychowujące dzieci, które nie mają w chwili składania wniosku kredytowego praw właścicielskich do nieruchomości. Na gruncie nowych przepisów do tej grupy dołączają osoby “nie pozostające w związku małżeńskim”, czyli tzw. single (nowy pkt 3 dodany do art. 3 ust. 1 Ustawy). Powyższa zmiana została odzwierciedlona również w nazwie ustawy, która otrzymała tytuł: „Ustawa o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania”.
W świetle nowych przepisów, single otrzymają dopłatę tylko wtedy, gdy wcześniej nie mieli na własność żadnego mieszkania. Nie wystarczy więc już tylko brak praw właścicielskich do nieruchomości w chwili składania wniosku kredytowego, co ma zastosowanie w przypadku małżeństw i osób samotnie wychowujących dzieci. Zgodnie bowiem z dodanym do art. 4 nowym ust. 1a, w przypadku singla:
Single będą musieli potwierdzić powyższą okoliczność w pisemnym oświadczeniu. W tym samym dokumencie będą musieli również oświadczyć, że nie pozostają w związku małżeńskim. Takie obowiązki nakłada na nich dodany do art. 4 nowy ust. 2a.
Po spełnieniu powyższych wymogów, single będą mogli skorzystać z preferencyjnych kredytów na:
Jak widać z powyższej wyliczanki, singlom nie będzie dane kupić na preferencyjnych warunkach ani większego mieszkania, ani tym bardziej domu jednorodzinnego. Jak więc singiel ma planować założenie rodziny przy pomocy państwa? Ograniczenie limitu powierzchni mieszkania do 50 m2 wydaje się zbyt daleko idące i niecelowe z punktu widzenia rozwoju demograficznego Polski. Czy nie wystarczyłoby wskazane wyżej ograniczenie powierzchni z dopłatami do 30 m2?.
Nowe brzmienie art. 2 pkt 7 Ustawy:
średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych – iloczyn średniej arytmetycznej dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika, o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt 12 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.), obowiązujących dla gminy, na terenie której położony jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, na który ma być udzielony kredyt preferencyjny, oraz współczynnika:
a) 1,0 – dla będących w budowie lub nowo wybudowanych domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych, jeżeli ich pierwszym użytkownikiem będzie docelowy kredytobiorca, lub
b) 0,8 – dla pozostałych domów jednorodzinnych i lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych.
Nowi beneficjenci, czyli single na swoim
Zakres podmiotowy docelowego kredytobiorcy w ramach programu „Rodzina na swoim” został poszerzony. Dotychczas osobami uprawnionymi do dopłat były małżeństwa i osoby samotnie wychowujące dzieci, które nie mają w chwili składania wniosku kredytowego praw właścicielskich do nieruchomości. Na gruncie nowych przepisów do tej grupy dołączają osoby “nie pozostające w związku małżeńskim”, czyli tzw. single (nowy pkt 3 dodany do art. 3 ust. 1 Ustawy). Powyższa zmiana została odzwierciedlona również w nazwie ustawy, która otrzymała tytuł: „Ustawa o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania”.
W świetle nowych przepisów, single otrzymają dopłatę tylko wtedy, gdy wcześniej nie mieli na własność żadnego mieszkania. Nie wystarczy więc już tylko brak praw właścicielskich do nieruchomości w chwili składania wniosku kredytowego, co ma zastosowanie w przypadku małżeństw i osób samotnie wychowujących dzieci. Zgodnie bowiem z dodanym do art. 4 nowym ust. 1a, w przypadku singla:
dopłaty mogą być stosowane jeżeli do dnia zawarcia umowy kredytu preferencyjnego nie był on właścicielem lub współwłaścicielem budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego oraz nie przysługiwało mu w całości lub w części spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, którego przedmiotem był lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny.
Single będą musieli potwierdzić powyższą okoliczność w pisemnym oświadczeniu. W tym samym dokumencie będą musieli również oświadczyć, że nie pozostają w związku małżeńskim. Takie obowiązki nakłada na nich dodany do art. 4 nowy ust. 2a.
Po spełnieniu powyższych wymogów, single będą mogli skorzystać z preferencyjnych kredytów na:
- zakup będącego w budowie lub istniejącego lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym, stanowiącego odrębną nieruchomość, z wyłączeniem zakupu lokalu mieszkalnego, do którego którejkolwiek z osób, o których mowa w art. 3 ust. 1 i ust. 1a, w dniu zawarcia umowy kredytu preferencyjnego przysługiwał inny tytuł prawny,
- zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym,
- wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej, wnoszony w celu uzyskania prawa własności lokalu, którego przedmiotem jest zasiedlany po raz pierwszy lokal mieszkalny,
- przeprowadzenie robót budowlanych, z wyłączeniem montażu, remontu i rozbiórki obiektu budowlanego, dotyczących budynku mieszkalnego albo budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu, w celu uzyskania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Jak widać z powyższej wyliczanki, singlom nie będzie dane kupić na preferencyjnych warunkach ani większego mieszkania, ani tym bardziej domu jednorodzinnego. Jak więc singiel ma planować założenie rodziny przy pomocy państwa? Ograniczenie limitu powierzchni mieszkania do 50 m2 wydaje się zbyt daleko idące i niecelowe z punktu widzenia rozwoju demograficznego Polski. Czy nie wystarczyłoby wskazane wyżej ograniczenie powierzchni z dopłatami do 30 m2?.
Nowe brzmienie art. 3 ust. 1 Ustawy:
Dopłaty mogą być stosowane, jeżeli kredyt preferencyjny został udzielony na podstawie umowy zawartej z instytucją ustawowo upoważnioną do udzielania kredytów przez:
1) oboje małżonków,
2) osobę samotnie wychowującą przynajmniej jedno:
a) małoletnie dziecko,
b) dziecko, bez względu na jego wiek, na które, zgodnie z ustawą z dnia 28 listopada 2003 r. o świadczeniach rodzinnych (Dz. U. z 2006 r. Nr 139, poz. 992, z późn. zm.[3])), jest pobierany zasiłek pielęgnacyjny,
c) dziecko do ukończenia przez nie 25 roku życia, uczące się w szkołach, w zakładach kształcenia nauczycieli oraz kolegiach pracowników służb społecznych, o których mowa w ustawie z dnia 7 września 1991 r. o systemie oświaty (Dz. U. z 2004 r. Nr 256, poz. 2572, z późn. zm.[4])), a także w szkołach wyższych w rozumieniu ustawy z dnia 27 lipca 2005 r. – Prawo o szkolnictwie wyższym (Dz. U. Nr 164, poz. 1365, z późn. zm.[5])), oraz szkołach wyższych i wyższych seminariach duchownych, prowadzonych przez Kościół Katolicki, inne kościoły i związki wyznaniowe na podstawie przepisów o stosunku państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej oraz przepisów o stosunku państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych,
3) osobę nie pozostającą w związku małżeńskim, inną niż wskazana w pkt 2
– zwanych dalej „docelowymi kredytobiorcami”.
Nowe ograniczenia wiekowe
Inną ważną zmianą programu „Rodzina na swoim” jest także ustalenie maksymalnego wieku docelowego kredytobiorcy na poziomie 35 lat (liczone na moment składania wniosku). Powyższe ograniczenie ma dotyczyć małżonków i singli, ale nie obejmie już osób samotnie wychowujących dzieci.
Zgodnie z uzasadnieniem projekt nowelizacji, wprowadzenie kryterium wiekowego ma za zadanie ukierunkować oddziaływanie programu na tę grupę gospodarstw domowych, którą z racji wieku cechuje najwyższa zdolność tworzenia przyrostu naturalnego. Wskazały na to również wyniki analizy dotyczącej liczby urodzeń, zgodnie z którymi najwyższą liczbę urodzeń na 1.000 kobiet obserwuje się w grupie kobiet do 34 roku życia.
Dotychczasowa struktura beneficjentów programu pokazuje, że limit wiekowy w praktyce ograniczy dostęp do programu dla znacznej części osób. Jak dotąd bowiem, co czwarty beneficjent programu „Rodzina na swoim” miał więcej niż 35 lat w momencie składania wniosku.
Brzmienie nowego art. 4 ust. 1b Ustawy:
Dopłaty mogą być stosowane, jeżeli docelowy kredytobiorca, z wyjątkiem osób, o których mowa w art. 3 ust. 1 pkt 2, złoży wniosek o kredyt preferencyjny najpóźniej do końca roku kalendarzowego, w którym kończy 35 lat. Jeżeli wniosek składają małżonkowie, warunek ten dotyczy młodszego małżonka, a w przypadku jednakowego wieku – obojga małżonków.
Nowe wymogi i obostrzenia
Poprzez zmianę definicji kredytu referencyjnego, wymienionej w art. 2 pkt 3 Ustawy, dodano nowy wymóg w zakresie przyznawania dopłat. Zgodnie z nowym brzmieniem tego przepisu kredyt, do oprocentowania którego stosowane są dopłaty, będzie mógł być udzielony tylko na: “zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych docelowego kredytobiorcy”, tj. beneficjenta dopłat.
Dodano również dwie nowe okoliczności, których zaistnienie będzie powodowało obligatoryjne zaprzestanie stosowania dopłat. Taka sytuacja będzie miała miejsce nie tylko w przypadku postawienia wierzytelności wynikającej z umowy kredytu preferencyjnego w stan natychmiastowej wymagalności - co miało miejsce dotychczas - ale również w sytuacji:
- uzyskania przez docelowego kredytobiorcę w okresie stosowania dopłat prawa własności lub współwłasności innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w całości lub w części, którego przedmiotem jest inny lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, z wyłączeniem nabycia tych praw w drodze spadku (por. art. 9 ust. 3 pkt 2) Ustawy),
- dokonania przez docelowego kredytobiorcę w okresie stosowania dopłat zmiany sposobu użytkowania lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, na którego zakup lub budowę został udzielony kredyt preferencyjny, na cele inne niż zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych (por. art. 9 ust. 3 pkt 3) Ustawy).
W przypadku zaistnienia powyższych okoliczności, docelowy kredytobiorca będzie musiał o nich pisemnie powiadomić upoważniony bank w terminie 14 dni od ich zaistnienia (por. art. 9 ust. 3a Ustawy). W przeciwnym wypadku, bank wypowie umowę kredytu preferencyjnego, a wynikającą z tej umowy wierzytelność postawi w stan natychmiastowej wymagalności (por. art. 9 ust. 3b Ustawy).
Wnioski tylko do końca 2012
Opisane na początku obniżenie współczynnika kształtującego poziom limitu cenowo-kosztowego kwalifikującego nieruchomość do objęcia finansowym wsparciem stanowi element działań zmierzających do stopniowego wyhamowania programu i wygaszania akcji kredytowej, na co wyraźnie wskazuje nowy art. 12a dodany do Ustawy. Zgodnie z powołanym przepisem:
“Instytucje ustawowo upoważnione do udzielania kredytów, o których mowa w art. 10 ust. 2 udzielają kredytów preferencyjnych na podstawie wniosków o kredyt preferencyjny złożonych do dnia 31 grudnia 2012 r.”
Powyższa norma określa maksymalny okres przyjmowania wniosków o kredyty preferencyjne. Nowelizacja przewiduje zatem zakończenie okresu przyjmowania wniosków o kredyt preferencyjny w ramach programu „Rodzina na swoim” z końcem 2012 r.
W uzasadnieniu projektu Ustawy wskazano dwie przyczyny za wyborem powyższej daty zakończenia programu „Rodzina na swoim”:
- Zgodnie z przeprowadzoną analizą, termin zakończenia funkcjonowania programu preferencyjnych kredytów mieszkaniowych „Rodzina na swoim” został wyznaczony z uwzględnieniem czynników koniunkturalnych kształtujących stan sektora budowlanego w Polsce. W okresie spowolnienia gospodarczego w sektorze budowlanym, obejmującym także budownictwo mieszkaniowe, odnotowuje się występowanie większej luki popytowej niż w całej gospodarce. Departament Analiz Strategicznych w KPRM (DAS) sporządził projekcję kształtowania się wartości dodanej w budownictwie, a następnie z określonego w wyniku prognozy szeregu wyodrębnił komponent cykliczny (odchylenia bieżącej aktywności od potencjału). Dla obu scenariuszy prognoza tempa przyrostu wartości dodanej w budownictwie wskazuje, iż istotnego ożywienia koniunktury w sektorze budownictwa – wynikającego z ekspansji gospodarczej – można oczekiwać pod koniec 2012 r. Dalsza stymulacja tego sektora, w sytuacji wystąpienia pozytywnej luki popytowej, staje się bezcelowa, stąd rok 2012 powinien być ostatnim rokiem aktywnego funkcjonowania programu „Rodzina na swoim”.
- Dodatkowym czynnikiem, który należy wziąć pod uwagę, jest perspektywa wejścia Polski do strefy euro i związana z tym faktem konwergencja stóp realnych do poziomu obowiązującego w unii walutowej. Fakt ten będzie dodatkowo stymulował sektor budowlany, w którym koniunktura jest silnie uzależniona od ceny pieniądza w gospodarce. Już przed wejściem do strefy euro jest spodziewana stopniowa konwergencja stóp procentowych, co może stanowić czynnik stymulujący sektor nawet na 2 lata przed samym przystąpieniem do strefy. Zakładając kalendarz przewidujący wprowadzenie euro w 2015 r., efekty mogą wystąpić już w 2013 r. Stanowi to dodatkowy argument za wygaszeniem programu w tym roku. Jednocześnie argumentem za jego kontynuacją w krótkim okresie jest spodziewany cykl zacieśniania polityki monetarnej w najbliższej przyszłości.
Należy przy tym dodać, iż zgodnie z art. 5 Ustawy nowelizującej, Rada Ministrów zobowiązała się przedłożyć Sejmowi i Senatowi do dnia 31 marca 2013 r. zamierzenia w sprawie wprowadzenia po dniu 31 grudnia 2013 r. nowych systemów wspierania rodzin w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
Jakie macie zdanie na temat wprowadzonych zmian do programu "Rodzina na swoim"? Jak oceniacie obniżenie limitu cenowego i uregulowania dotyczące singli? Czy Waszym zdaniem program w obecnej formie zdał egzamin? Jakie inne formy dofinansowania rodzin i singli powinna rozważyć Rada Ministrów? Zapraszam do dyskusji w komentarzach.
Summary:
President Bronislaw Komorowski signed an amendment to the Act on financial support for families purchasing their own homes, which provides for the gradual extinction of the program "Family on its own" ("Rodzina na swoim"). Applications for preferential credits under the above program will be available only by the end of 2012. House prices subject to the state refunds will be lowered. The amendment provides for reduction of the multiplier determining the limit price of an apartment into which you can get a refund: from 1.4 to 1.0 with regard to the apartments on the primary market, and from 1.4 to 0.8 with regard to the apartments on the secondary market. As a result of lowering the value of the above multiplier, the pool of housing eligible for preferential credit will be reduced. According to the amendments, the preferential credits will be available not only to married couples, but also for 'unmarried' individuals, i.e. singles. They will be given the opportunity to buy an apartment (no house purchase is available) on preferential credit terms but to the limit of 50 square meters (the state refund will be applied only to the 30 square meters thereof). Other important changes include the introduction of the age limit of an applicant for the preferential credit to 35 years and the loss of the state refund in case of the purchase of another property. The above changes are expected to decrease the demand for apartments in the real estate market in Poland. The above factor together with the soaring credit costs should bring down the housing prices in Poland in the short run.
